Договор аренды на новых условиях

Комментарии и аналитика


— статью 261, в соответствии с которой социалистическая организация, исправно выполнявшая обязательства по договору аренды, по окончании срока его действия имела привилегированное право на возобновление договора; — статью 260, предусматривавшую, что в случае продолжения пользования имуществом после окончания срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считался возобновленным на неопределенный срок, и каждая сторона могла в любой момент отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. В настоящее время отношения аренды недвижимости регулируются различными нормативными актами, в зависимости от формы собственности объекта аренды и статуса сторон договора. Аренда имущества государственной и коммунальной форм собственности регулируется Гражданским кодексом Украины (ГК), Хозяйственным кодексом Украины (ХК) и Законом Украины
«Об аренде государственного и коммунального имущества»
. — часть 3 статьи 17 Закона Украины
«Об аренде государственного и коммунального имущества»
, часть 1 статьи 285 ХК, часть 1 статьи 777 ГК устанавливают преимущественное право арендатора на продление договора аренды на новый срок.

Изменение условий аренды земли — последствия для бизнеса


· Долгое время федеральные власти не утверждали классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В условиях отсутствия правил землепользования и застройки это позволяло местным властям включать в договоры аренды земельных участков очень широкие по содержанию формулировки, например,
«для строительства административно-офисного, производственно-складского и торгово-развлекательного центра»
.

Договор аренды квартиры


Это необходимо для вашей уверенности в том, что снимать жилье вы будете у его законного собственника, а не у мошенников, ведущих свой нечистый бизнес на рынке аренды жилья. Stopmakler рекомендует квартиросъемщикам ознакомиться с оригиналом документа, подтверждающего права арендодателя на квартиру . Это могут быть разные документы: договоры купли-продажи или дарения, официальное решение суда, свидетельство о праве наследования и другие.

ЗК РФ, Статья 39


6. В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка. 7. Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства. 1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи; 3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства; 4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства; 5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства; 6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения; 8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор; 8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования; 8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса; 9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка; 10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами; 11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта; 12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества; 13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд; 14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития; 15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами; 16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка; 17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом; 18) на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».

Договор аренды: новые возможности, проблемные ситуации, судебная практика


Аренда части недвижимого имущества; аренда будущей недвижимой вещи; незарегистрированная аренда Субаренда недвижимого имущества: правила, сложные вопросы Особенности реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок Основания для отказа в реализации преимущественного права. Последствия отказа арендодателя от заключения договора с арендатором на новый срок Перспективы отмены права следования и преимущественного права арендатора земельного участка на заключение договора на новый срок в связи с реформой ГК РФ и появлением ряда новых ограниченных вещных прав Залог права аренды земельного участка Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке Допустимая частота коррекции размера арендной платы Взыскание арендной платы при отсутствии госрегистрации договора (судебная практика) Изменение арендной платы сторонами договора в налоговых интересах Документы для госрегистрации: подготовка, правовая экспертиза, внесение записей в ЕГРП Проблема регистрации договора аренды недвижимости при изменении характеристик объекта аренды по сравнению с зарегистрированными в ЕГРП («красные линии», изменение адреса, площади и пр.) Правила ГК РФ о последствиях отсутствия регистрации договоров долгосрочной аренды недвижимости в последней судебной практике Особенности передачи государственного и муниципального имущества по договору аренды (пользования) с учетом требований ст.

Лекция 6


Цена договора (арендная плата), не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Арендодатель обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды.

Правила заключения договора аренды


Решение всех вопросов до момента заключения договора аренды значительно упрощает заключения сделки, и предотвращает появление в будущем спорных вопросов и судебных разбирательств. Аренда помещения подразумевает обязательное заключение договора. Если арендодателем помещения выступает юридическое лицо, договор подписывает его генеральный директор. При этом никаких дополнительных полномочий с его стороны не требуется.

Как правильно составить договор аренды жилья


От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё. Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель — физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы. Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет).

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

О применении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договорам аренды государственного (муниципального) имущества см.

2.

Глава 3


Контракт на аренду с обслуживанием оборудования арендодателем по существу представляется собой комплекс договоров финансового лизинга и подряда. Этот тип аренды применяется при лизинге сложного технологического оборудования, электронно-вычислительных комплексов, копировальных машин и т.д. Если лизинговый контракт включает в себя, помимо договора аренды, продажу арендатору оборудования или недвижимости в кредит либо финансирование строительства и других работ, то такой вид аренды называется пэкидж лизинг.

Новые разъяснения об аренде


Такое разъяснение дано в пункте 4.1. комментируемого проекта Пленума ВАС РФ со ссылкой на Федеральный закон «О защите конкуренции» 5. При этом, если законодательством установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения договора с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1—4 постановления № 73. В частности, следуя пунктам 1 и 2 указанного постановления, преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок, согласно статье 621 Гражданского кодекса, имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности.

При этом положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок 6 . Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса (аукциона) предусмотрено Законом № 135 ФЗ 7.

Правила сдачи квартиры в аренду


Можно понять желание собственника жилья время от времени проверять состояние квартиры, но необходимо считаться и с интересами жильцов. По этой причине в договоре обязательно необходимо оговорить даты и время визитов хозяина квартиры к «постояльцам». Не существует законодательных ограничений на срок аренды квартиры. Об этом стороны оговариваются «полюбовно». Договор обычно заключается на один год, а затем, как правило, пролонгируется еще на год. Почему необходимо заключать договор строго в письменной форме? Грамотно составленный договор, в случае возникновении конфликтной ситуации, поможет арендодателю (собственнику жилья) обратиться в суд и приложить к исковому заявлению копию договора аренды (договора найма или поднайма; что по существу одно и то же). Этот документ поможет и арендатору при нарушении его прав.

Как правильно заключить договор аренды коммерческого помещения


Если человек отказывается представить такие документы, то это может значить, что это помещение под арестом, или он находится в залоге или в ином обременении и, возможно, это лицо не имеет никаких прав, что бы ею распоряжаться. Есть смысл также самостоятельно или у владельца запросить выписку из госсреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы узнать актуальность на данный период предоставленной собственником информации об объекте недвижимости.

Договор аренды помещения


Вторым существенным условием договора аренды помещения является размер арендной платы. При ее указании в договоре стороны должны помнить о том, что Гражданский кодекс запрещает изменять арендную ставку чаще раза в год (статья 614 ГК РФ). Еще один нюанс, касающийся размера арендной платы – арендатор должен узнать, является ли арендодатель плательщиком НДС. Дело в том, что в этом случае надо будет указать в договоре — включает ли в себя арендная плата сумму НДС или НДС начисляется отдельно, в противном случае 18% НДС могут стать для арендатора неприятным сюрпризом. Кроме двух указанных существенных условий стороны должны согласовать в договоре и другие важные условия, которые могут повлиять на исполнение ими своих обязательств. Например, если арендодатель сдает помещение только для пользования им в определенных целях (для офиса, магазина, склада и др.), то нецелевое использование помещения арендатором может повлечь досрочное расторжение договора аренды. В договоре надо обязательно предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей .

Как расторгнуть «нерасторгаемый» договор аренды


Например, оно разрушилось или пришло в негодность в результате стихийного бедствия. Если оснований для расторжения (по законодательству или условиям договора) нет, нужно проверить, является ли сам договор заключенным и действительным. Иногда выясняется, что договор может быть признан незаключенным или недействительным. Тогда можно не считать себя связанным его условиями и свободно переезжать в другое помещение (пробовать договариваться о новых условиях). Признание договора незаключенным. Одна из особенностей гражданского права: несмотря на то, что договор на бумаге подписан и исполняется сторонами, юридически он может не порождать никаких прав и обязанностей.